O valor do aluguel fixado pelo arrendamento não é fixo. O locador pode optar por revisá-lo. Para antecipar a alteração no valor do aluguel, o IRL ( Índice de Referência do Aluguel ) é a referência a ser conhecida pelo proprietário, mas também pelo inquilino. O que é isso? Como usá-lo? O que fazer se o aluguel aumentar fora dessa estrutura?

Referência dos aluguéis: o que é?

Um índice nada mais é do que um coeficiente multiplicador. Quando é definido por regulamento nesta ou naquela área, é uma referência para desenvolvimentos nessa área.

O índice de referência de aluguel (IRL) é um índice trimestral publicado pelo INSEE. Está ligado, em particular, ao índice de preços no consumidor, bem como o custo de construção.

É com base nesse índice que um arrendador pode revisar o valor do aluguel (excluindo encargos) solicitado a seus inquilinos como uma habitação vazia ou mobiliada. Constitui um teto de reavaliação do aluguel.

Conhecer o princípio de revisar o aluguel com base no IRL será útil para o inquilino que deseja antecipar o impacto do item de despesa relacionado à habitação em seu orçamento doméstico, mas também ao proprietário para respeitar o regulamento.

Que espaço de manobra para o proprietário?

O proprietário pode revisar o aluguel se o contrato de arrendamento mencionar essa possibilidade por meio de uma cláusula de indexação, mas também, contrariamente à crença popular, sem essa cláusula.

O fato de o contrato conter uma cláusula de indexação simplesmente abre a possibilidade de o arrendador e o arrendatário especificar os termos desta revisão (sujeito ao cumprimento dos regulamentos relevantes).

O que contém uma cláusula de indexação para o valor do aluguel?

A cláusula de indexação especifica a data em que o arrendador pode reavaliar o valor do aluguel e o trimestre a ser usado como referência para ele.

Na falta de precisão nesses pontos, ou seja, se o arrendamento não incluir uma cláusula de indexação:

  • a data da revisão será a data de aniversário da assinatura do contrato
  • o trimestre a ser levado em consideração será o último publicado pelo INSEE na data da assinatura do arrendamento.

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Para um contrato de arrendamento mercantil sem cláusula de indexação assinada em 1º de maio de 2020, o arrendador poderá revisar o valor do aluguel em 1º de maio de 2020, com referência ao último IRL publicado na assinatura do contrato de arrendamento, ou seja, o IRL do primeiro trimestre de 2020 (publicado em 13 de abril de 2020).

Aplicando o IRL ao valor do aluguel: como funciona?

Para revisar o valor do aluguel, três elementos devem ser levados em consideração pelo arrendador:

  • A quantia de aluguel (excluindo encargos)
  • IRL do trimestre de referência no ano de assinatura do contrato de locação
  • O IRL do trimestre de referência correspondente ao ano da revisão.

O cálculo é o seguinte:

Valor do aluguel pendente x IRL do trimestre de referência Lease / LIR do mesmo trimestre do ano anterior = valor do aluguel revisado

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Para um arrendamento assinado em 1 de maio de 2020 para uma habitação alugada € 650 por mês, excluindo encargos:

  • o índice de referência dos aluguéis é o do primeiro trimestre de 2020, ou seja, 125, 90
  • o novo índice será o do primeiro trimestre de 2020, ou seja, 127, 22

O locador poderá reavaliar o valor do aluguel em 1º de maio de 2020 (na ausência de uma cláusula de indexação que especifique outra data) dentro do limite de: 650 x 127, 22 / 125, 90 = 656, 81 €.

Para economizar tempo nesse cálculo, um simulador está disponível no site de serviço público.

Para acessar as tabelas de resumo dos IRLs trimestrais publicados pelo INSEE: www.insee.fr ou www.anil.fr

Quando o proprietário pode aplicar esta revisão?

O proprietário pode reavaliar o valor do aluguel a partir da data acordada para a revisão ou na data de aniversário da assinatura do contrato de aluguel assim que ele informar previamente o inquilino.

A revisão entrará em vigor no mês seguinte a esta notificação. Nenhuma retroatividade do aumento é possível.

Nomeadamente : se a reavaliação do aluguel não tiver ocorrido a tempo, não será possível para o ano em questão.

Se o inquilino receber assistência habitacional, paga em particular pelo CAF, ele poderá informar o fundo da renda revisada, a fim de atualizar sua situação e o montante da ajuda alocada.

Teto de revisão aluguel não respeitado: o que fazer?

O inquilino que considerar que a revisão do valor de sua renda excede os limites máximos estabelecidos no IRL deve primeiro procurar o locador para conhecer os detalhes do cálculo que serviu de base para essa reavaliação.

Na falta de acordo sobre esse cálculo, as partes podem entrar em contato com a comissão de conciliação departamental para resolver a disputa de forma amigável.

Se o litígio persistir, pode ser intentada uma ação no Tribunal de Instância.

Para ler também:

  • Renda mais baixa: como perguntar ao proprietário?
  • Aumento do aluguel: qual é o espaço de manobra?
  • Revisão do aluguel: qual é a margem de manobra do locador?
  • Quais são as obrigações de emitir um comprovante de aluguel?
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