A questão do diagnóstico obrigatório de imóveis é muito técnica, mas também legal: de fato, alguns diagnósticos são obrigatórios quando um proprietário aluga sua casa. Esses documentos visam informar o inquilino sobre os elementos do edifício que podem representar riscos à sua saúde ou segurança, mas não apenas.

Ao assinar um contrato de arrendamento residencial, o inquilino nem sempre está ciente dos documentos que tem o direito de reivindicar do proprietário e o próprio proprietário pode se perder com essas obrigações regulatórias. Quais são os diagnósticos obrigatórios de imóveis ao alugar um imóvel?

Diagnóstico obrigatório de imóveis em caso de locação: o que é?

1. Diagnóstico em caso de aluguel de moradia

Os alojamentos, vazios ou mobiliados, estão sujeitos a vários diagnósticos regulatórios obrigatórios.

O locador deve, assim, fornecer ao locatário, ao assinar ou renovar um contrato de aluguel, um arquivo incluindo os diagnósticos técnicos obrigatórios, a saber:

  • o diagnóstico de desempenho energético (EPD)

Esse diagnóstico informa o inquilino sobre o grau de isolamento térmico da caixa e, consequentemente, as cargas de aquecimento associadas a ela. O locador deve anexar ao contrato de locação quando este for assinado e manter à disposição de qualquer inquilino em potencial um DPE de menos de dez anos.

Os índices de DPI também devem aparecer no anúncio de aluguel.

  • o diagnóstico de gás / eletricidade (introduzido desde a lei de Alur de março de 2020)

Esses diagnósticos mostram o estado das instalações de gás e eletricidade em relação à segurança dos ocupantes.

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  • o diagnóstico de amianto (estabelecido desde a lei de Alur de março de 2020)

O diagnóstico do amianto informa sobre a possível presença de amianto (em tetos falsos, paredes, tubos, etc.). Este documento não deve ser transmitido ao inquilino, mas deve ser mantido à sua disposição, se ele desejar acessá-lo.

  • o risco de exposição ao chumbo (CREP)

Esse diagnóstico indica se os revestimentos da carcaça contêm chumbo. Para os imóveis total ou parcialmente domiciliados e construídos antes de 1º de janeiro de 1949, o arrendador deve anexar a qualquer novo arrendamento uma declaração de risco de exposição que leve a menos de seis anos.

  • o estado de mineração e os riscos naturais tecnológicos (NERMT), se necessário.

Esse diagnóstico especifica se a habitação está localizada em um perímetro de exposição a riscos naturais, de mineração ou tecnológicos. No caso de alugar um imóvel localizado em uma área coberta por um plano tecnológico de prevenção de riscos ou por um plano de prevenção de riscos naturais previsíveis ou em zonas de sismicidade definidas por decreto, o arrendador deve anexar ao arrendamento um ERNT inferior a seis meses.

Ou seja : esse arquivo de diagnóstico técnico (DDT) deve ser estabelecido por profissionais certificados, ou seja, apresentando garantias de competência e possuindo uma organização e os meios adequados.

2. Diagnósticos para locação destinada a outros fins que não a habitação

As obrigações relacionadas ao diagnóstico obrigatório de imóveis diferem para aluguéis destinados a outros fins que não a habitação (arrendamentos profissionais e comerciais, arrendamentos de garagem ou terrenos). O arquivo a ser comunicado pelo locador é iluminado.

O locador deverá fornecer:

  • um diagnóstico do desempenho energético (exceto arrendamento rural, aluguel sazonal, terrenos não construídos)
  • um estado de mineração natural e riscos tecnológicos (ERMNT).

Que consequências em caso de ausência de diagnóstico ou erro de diagnóstico?

Cada diagnóstico visa um elemento específico e não traz as mesmas consequências em caso de ausência de realização, transmissão ou erro em seu conteúdo.

Por exemplo, o diagnóstico de desempenho energético é apenas informativo. O inquilino não pode se valer das informações contidas neste diagnóstico contra o vendedor ou o proprietário. Não implica a obrigação de trabalhar, e o consumo estimado não é uma garantia contratual.

As apostas são muito maiores para a constatação de risco de exposição a chumbo no contrato de arrendamento: no caso de falha na produção de um CREP, o arrendador pode incorrer em responsabilidade criminal por não conformidade com requisitos específicos de segurança. de cautela.

Da mesma forma, o estado da mineração natural e os riscos tecnológicos devem ser datados e assinados por cada parte. Em caso de falha do proprietário em fornecer o NESS, o inquilino pode solicitar ao juiz que decida a resolução do arrendamento ou uma redução do aluguel.

A saber: esses diagnósticos podem ser transmitidos ao inquilino de maneira desmaterializada. O arquivo de diagnóstico técnico não precisa ser comunicado novamente em uma renovação tácita do arrendamento.

Informações a serem enviadas ao inquilino, além dos diagnósticos

A transmissão de diagnósticos imobiliários obrigatórios no caso de locação faz parte da obrigação do arrendador de informar o inquilino. Além desses diagnósticos, os documentos também devem ser fornecidos ao inquilino após a conclusão do contrato (exemplo: inventário, regulamentos de condomínio, etc.).

O cumprimento de todas essas formalidades permitirá ao proprietário um aluguel sereno e evita o risco de litígios com seu inquilino.

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