Para evitar os excessos de despejo de um inquilino, o legislador estabeleceu regras. O primeiro é a introdução de um procedimento de expulsão. Este procedimento é complementado por disposições específicas (férias de inverno em particular) e pela obrigação de respeitar os direitos do ocupante.

Expulsão do inquilino em caso de aluguel não remunerado: direito ao arrendador

O contrato de aluguel prevê o fornecimento de moradia pelo arrendador em troca do pagamento do aluguel e dos encargos de aluguel correspondentes pelo locatário. Se esse saldo contratual não for respeitado, o contrato poderá ser quebrado.

Assim, em caso de aluguel não pago, o proprietário tem a possibilidade de despejar o inquilino. Essa expulsão é bastante estruturada, tendo o legislador adotado um procedimento para respeitar os direitos do inquilino. Várias etapas são necessárias para o proprietário.

Antes de chegar a essa expulsão, também existem outros meios para exigir o pagamento das datas de vencimento do aluguel vencidas.

Antes da expulsão: do procedimento amigável à notificação formal de pagamento

Antes de chegar à expulsão de um inquilino, último recurso, quando a situação permanece insolúvel, existem diferentes ações a serem tomadas pelo arrendador.

Hands-on para fazer um balanço da situação e encontrar uma solução combinada

As dificuldades não são resolvidas diretamente pelos processos. O locador que se depara com aluguéis não pagos deve entrar em contato imediatamente com o inquilino para conhecer a causa e encontrar uma maneira de regularizar essa situação.

É ainda aconselhável aproximar-se do inquilino assim que surgirem os incidentes de pagamento (atraso no pagamento, rejeição de taxas, …).

A concessão de um período de pagamento para lidar com dificuldades temporárias pode ser a solução para resolver a situação de maneira amigável.

Rescisão do contrato de arrendamento na presença de uma cláusula resolutiva

A cláusula resolutiva é a cláusula que estabelece que o contrato de arrendamento será rescindido automaticamente em caso de aluguel não pago. Para fazer essa cláusula funcionar, o locador deve primeiro enviar ao inquilino um comando para pagar.

Esta ação pode ser prevista a partir do 1º não pago. A ordem de pagamento é emitida por um oficial de justiça e a garantia, se houver.

Nomeadamente : para recuperar os aluguéis não pagos, o arrendador pode solicitar ao oficial de justiça que insira o valor devido diretamente na conta bancária do inquilino, ou mesmo faça uma apreensão sobre as remunerações.

A intervenção deste profissional juramentado tem um custo (cerca de cem euros), mas é uma etapa essencial no processo de rescisão do contrato de arrendamento.

Após esta notificação, o inquilino tem um período de dois meses para pagar sua dívida se a casa alugada estiver vazia e um mês em caso de aluguel mobiliado. Ele também pode recorrer ao Tribunal Distrital para solicitar um período de pagamento mais longo.

Rescisão Judicial do Arrendamento na Ausência de uma Cláusula de Rescisão

De antemão, o proprietário pode enviar ao inquilino uma notificação formal para lembrá-lo de suas obrigações decorrentes do arrendamento.

Falha na liquidação e início do processo judicial de deportação

Se o inquilino não regularizar sua situação dentro de dois meses (ou dentro do prazo fixado pelo juiz), o arrendador poderá apreender o juiz e iniciar o procedimento de despejo.

O proprietário solicitará ao juiz que anote o cancelamento do contrato e decida o despejo do inquilino.

Procedimento de expulsão: longo e complexo

O processo de expulsão ocorre no Tribunal Distrital. Longo e complexo, o arrendador terá que ser paciente.

Determinação da data da audiência

A data da audiência será fixada pelo registro. Às vezes, os atrasos são longos, segundo os tribunais, e prolongados por adiamentos da audiência quando o inquilino aguarda a nomeação de um advogado no contexto de assistência judiciária.

Ordem do juiz

O juiz fará uma ordem (um ou dois meses após a audiência) na qual ele não é obrigado a rescindir o contrato. Ele pode novamente conceder um período de pagamento ao inquilino, que pode levar até três anos. Em caso de não cumprimento do cronograma, a cláusula resolutiva finalmente entrará em vigor e a expulsão é possível.

Decisão do juiz

O juiz avaliará se a culpa do inquilino é grave o suficiente para rescindir o contrato e ordenar sua expulsão. Aqui, novamente, ele tem a possibilidade de conceder-lhe condições de pagamento.

Notificação da ordem de deportação e comando para liberar as instalações

Uma vez observado o cancelamento e a ordem de despejo emitida pelo juiz, o proprietário deve notificar o inquilino pelo oficial de justiça e enviar a ele um comando para que seja necessário liberar as instalações.

A fim de permitir que o inquilino organize sua realocação, a lei concede a ele um período de dois meses a partir do comando, para liberar os locais a serem executados.

Expulsão como tal: a intervenção do oficial de justiça

O procedimento de expulsão deve ser implementado por um oficial de justiça.

Aviso : o proprietário não pode tomar a iniciativa de entrar na habitação antes da intervenção de um oficial de justiça, mudar a fechadura e tocar nos móveis, sob pena de processo por violação de casa!

O caso específico das férias de inverno

Nenhum despejo pode ocorrer durante o chamado período de férias de inverno, de 1 de novembro a 31 de março, a menos que o despejo seja contra um inquilino cujo despejo seja acompanhado por uma realocação correspondente às necessidades de sua família. (o número de quartos deve corresponder ao número de ocupantes).

Que conselho para evitar dificuldades de pagamento?

Dada a complexidade da implementação do procedimento de despejo, é importante adotar os reflexos corretos assim que o contrato for assinado.

  • Inserir uma cláusula resolutiva no contrato

Esta cláusula permite que o arrendador economize tempo no procedimento em caso de faturas não pagas.

  • Garantir um resultado em caso de recusa de pagamento

Para ter alguns ativos em caso de inadimplência comprovada, é aconselhável que o arrendador indague sobre o empregador do inquilino.

Outros motivos que podem justificar um procedimento de expulsão

A falta de pagamento do aluguel é um motivo para a implementação de um procedimento de despejo, mas outras causas também podem ser avançadas pelo proprietário.

Por exemplo, pode ser invocado para rescindir o contrato e solicitar ao locatário que saia das instalações:

  • subarrendamento sem aviso prévio ao proprietário,
  • os danos à tranquilidade do edifício,
  • a falta de seguro residencial,
  • a realização de obras sem autorização do proprietário,

Para ler também:

  • Como funciona o seguro de aluguel não pago?
  • VISALE: a garantia em caso de aluguel não remunerado
  • Índice de referência de aluguel (IRL): como usá-lo?
  • Atraso no pagamento do aluguel: que soluções?
  • Rescisão de um arrendamento: o que você precisa saber

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