Quando um proprietário deseja vender sua propriedade, ele nem sempre é livre para abrir a venda a todos. De fato, pode haver um direito de preferência urbano que obrigará o vendedor a oferecer seu edifício a uma comunidade em prioridade antes de publicar seu anúncio imobiliário ou confiar sua propriedade a uma agência imobiliária. Como funciona o direito de preempção urbana? Quais edifícios estão em causa? Vamos fazer um balanço dessa restrição bastante incomum que enquadra a liberdade do proprietário.

Qual é a preempção urbana certa?

As comunidades podem delimitar áreas em que empreendimentos urbanos específicos serão realizados (rede de transporte, infraestrutura de lazer, habitação social, etc.).

Nesse caso, para poder realizar essas operações, essas comunidades terão um privilégio especial: o direito de preferência urbana.

Ao aplicar esse direito definido pelo código de planejamento urbano, qualquer vendedor de imóveis localizados na área em questão deve enviá-lo à comunidade antes de abrir a venda ao público em geral.

O direito de preempção urbana limita, portanto, a liberdade do proprietário de vender sua propriedade, uma vez que se reserva o direito de antecipar ao público a aquisição da propriedade antes de qualquer outro comprador.

Quem pode exercer esse direito de preferência?

Esta posição específica em relação à aquisição de um imóvel pode ser exercida por um município ou comunidade de comunas, pelo Estado, por um estabelecimento público, etc.

Quais mercadorias são afetadas pela DPU?

O direito de preferência urbana diz respeito a bens imóveis em toda a sua diversidade (edifícios afetados ou não pelo uso da habitação, casas individuais, terrenos, …).

Saber : exceto derrogação expressa, não se preocupam os edifícios concluídos há menos de 10 anos.

Quem decide implementar essa restrição?

Cabe ao conselho municipal decidir, após deliberação, a implementação de um direito de preferência urbano nesta ou naquela área geográfica, de acordo com os projetos de desenvolvimento planejados no território em questão.

Saber : em caso de dúvida sobre a existência ou não de um direito de preferência em sua propriedade, é possível entrar em contato com o departamento de urbanismo da prefeitura da localidade do bem.

Na prática, como será a venda do imóvel?

O proprietário de um imóvel antecipado não terá nenhuma abordagem específica a executar: é através do notário responsável pela venda do imóvel que a prefeitura será informada da decisão de colocá-lo à venda. O notário enviará nesta ocasião uma declaração de intenção de disposição (DIA) ao município.

Graças a este documento, informado da venda do imóvel, a comunidade poderá escolher:

  • não adquirir o imóvel (dentro de dois meses após o recebimento do DIA)
  • para adquirir o bem.

Neste segundo caso, a venda se tornará definitiva após um período de 2 meses após a fixação do preço de venda. Na ausência de demonstração pelas partes dentro desse período, a venda será considerada firme e final.

Ou seja : a comunidade terá que motivar a escolha para afirmar seu direito de preferência. A lista de razões que podem ser apresentadas em apoio a esta decisão consta do artigo 300 do Código de Urbanismo. Este será o caso, em particular, da necessidade de combater a insalubridade, fazer melhorias em favor do turismo, preservar o patrimônio etc.

Direito de preferência e preço de venda: que espaço de manobra para o proprietário?

O DIA contém todos os elementos necessários para a conclusão da venda, a saber:

  • preço e condições de venda
  • detalhes da localização geográfica da propriedade
  • uso atual da propriedade
  • quando aplicável, as informações relacionadas ao comprador potencialmente interessado na propriedade.

Além disso, especifica as informações relacionadas ao status civil do proprietário da venda.

Se a comunidade desejar reivindicar seu direito de preferência, a compra do imóvel poderá ser feita rapidamente quando for encontrado um acordo sobre o preço deste último com o proprietário.

No caso contrário, ou seja, se a comunidade propõe um preço de aquisição considerado muito baixo pelo proprietário, este último poderá apreender o Tribunal de Grande Instância (mais precisamente o juiz da expropriação) para que o o preço de venda é reavaliado por meios judiciais.

Poderão surgir disputas se a comunidade preventiva quiser comprar apenas parte da propriedade, por exemplo. A aquisição parcial pode resultar em uma perda substancial de valor para a parte restante da propriedade, um preço levando em consideração essa desvalorização pode ser definido pelo juiz.

Nomeadamente : essas declarações de intenção de disposição (DIA) são dados muito interessantes para comunidades que podem monitorar o movimento de imóveis em uma área predefinida, os preços de venda praticados lá, o estado e o estado. uso de edifícios, …

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