Hoje em dia, é cada vez mais raro comprar um apartamento ou casa "em dinheiro". Deve-se dizer que as famílias carecem de liquidez e que a tendência geral é comprar a crédito. Embora isso ainda seja possível - após a venda de outra propriedade, por exemplo - o uso de um empréstimo parece ser essencial. Aqui está tudo o que você precisa saber antes de começar a obter a melhor hipoteca .

Ainda assim, comprar uma hipoteca pode parecer aterrorizante. Como sei quando é o momento certo para comprar um imóvel? É aconselhável fazer um empréstimo para aluguel de moradias? Finalmente, qual é a evolução dos preços e qual é o estado da situação atual? Neste guia de hipotecas, explicamos tudo o que você precisa saber sobre empréstimos imobiliários e investimentos em pedra como regra.

Como funciona um empréstimo à habitação?

Um empréstimo à habitação é um pouco como o projeto de uma vida. Deve-se dizer que um empréstimo à habitação pode financiar a aquisição de sua futura casa, seja uma residência principal ou um investimento para locação. Esse empréstimo de longo prazo, reembolsado através de pagamentos mensais, representa grande parte das despesas de uma família. Várias décadas podem se passar antes do pagamento do montante total devido à organização de crédito!

Quais projetos podemos financiar com uma hipoteca?

Um empréstimo à habitação possibilita o pagamento pela compra de um apartamento ou casa, mas não apenas. De fato, muitos outros projetos podem ser realizados com esse crédito. Assim, esse tipo de empréstimo pode ser usado para realizar um trabalho importante ou até para comprar terras virgens para construir uma casa posteriormente. Seja como for, em todos os casos, o valor do crédito imobiliário subscrito deve ser de pelo menos € 75.000 .

Mas uma hipoteca pode ser contratada fora do circuito clássico. Assim, o assinante pode solicitar um crédito no contexto de uma transação de revenda de compra, por exemplo. Se for esse o caso, o credor provavelmente oferecerá um empréstimo-ponte, uma solução interessante que permite adquirir um imóvel antes mesmo de vender sua atual residência principal.

Uma hipoteca também pode ser usada para diminuir os termos de outro empréstimo. A idéia aqui é usar a concorrência para se beneficiar de garantias mais vantajosas: ou um fornecedor externo compra um crédito atualmente em vigor e oferece financiamento a uma taxa de juros mais baixa ou o banco emprestador se curva a sua solicitação e renegocie a taxa para satisfazer suas condições.

Os diferentes tipos de hipoteca

Deve-se observar que as organizações de crédito concedem empréstimos aos usuários de acordo com muitos critérios conhecidos como "condições de concessão". Essas condições incluem a credibilidade do mutuário (suas contribuições pessoais, sua renda), bem como suas garantias e histórico bancário.

Há um número significativo de empréstimos para financiar uma compra de imóveis. Quer se trate de crédito imobiliário sem contribuição ou com contribuição, estes são divididos em duas famílias numerosas cujas características são muito diferentes.

Principais empréstimos

Os chamados "empréstimos principais" são concedidos pelas empresas de crédito para financiar o projeto de um indivíduo ou organização privada. Esta categoria inclui empréstimos bancários convencionais, tratados e empréstimos sociais.

Empréstimos complementares

Depois, existem os chamados empréstimos "complementares", na medida em que chegam a apoiar outro empréstimo que não permite a concessão de fundos suficientes para financiar o projeto imobiliário. Aqui, encontramos o famoso empréstimo de juros zero (PTZ), empréstimos do ELP e CEL, o empréstimo Action Housing e um grande número de empréstimos subsidiados, como o crédito ao funcionário público, que se estende de 10 a 15 anos de acordo com a escolha do mutuário.

Note-se que a maioria dessas formas de empréstimos pode ser solicitada através dos sites das várias organizações de crédito. De fato, em 2020, assinar uma hipoteca on - line se tornou muito comum.

Etapas para assinar

Escusado será dizer que a busca pela melhor hipoteca é um passo crucial. De fato, antes de se comprometer com uma sociedade de crédito, você deve ter certeza de que todas as condições estão reunidas para lhe proporcionar a satisfação mais total. Para ajudar você a entender melhor essa abordagem, nosso guia explica as diferentes fases que levam à compra de uma hipoteca. Neste guia, também explicamos como obter um empréstimo com a melhor taxa possível de imóveis .

Defina sua capacidade de empréstimo

Para financiar a compra de sua futura casa ou apartamento, é essencial que você faça uma simulação da sua capacidade de empréstimo . Se determinadas ferramentas permitirem que você saiba em alguns minutos o valor que uma empresa de crédito pode emprestar a você, parece-nos necessário detalhar mais essa seção do nosso guia.

Como determinar sua capacidade de compra?

Capacidade de empréstimo é a quantia que você provavelmente emprestará de um banco ou corretor. Ao combinar suas contribuições pessoais com o que é conhecido como sua "capacidade de compra", você pode determinar a quantia que eventualmente receberá. A capacidade de compra é calculada usando a seguinte fórmula:

Capacidade de compra = capacidade de empréstimo + contribuição pessoal + empréstimos assistidos - honorários de cartório.

Exemplo: Você acabou de encontrar uma nova casa vendida por 150 000 €. Mas você não sabe se possui os meios para comprá-lo. Para definir seu envelope de orçamento, você levará em consideração:

1. A soma do rendimento da sua família, no valor de 3.500 €. Suas cobranças mensais são de € 1.000. Você tem 25 000 € de contribuição pessoal;

2. Usando um simulador de empréstimos, você aprende que o valor que pode emprestar é de 200.000 €. Com sua contribuição pessoal, é de 225 000 €.

3. Você sabe que as taxas do notário serão de 6 000 €. Sua capacidade de compra é, portanto, 219 000 €.

Os elementos levados em consideração no cálculo

Para determinar a capacidade financeira do futuro comprador, vários elementos cruciais são levados em consideração: renda familiar, quaisquer prêmios e pensões recebidos, despesas mensais, aluguéis devidos pelo comprador, tipo de moradia desejado, o valor total das contribuições pessoais, a duração do crédito previsto, a taxa de juros aplicada, o limite dos pagamentos mensais, entre outros. É claro que esses elementos são mantidos em sigilo.

Negocie e compare ofertas de empréstimos

A negociação é uma parte importante do processo de empréstimo. Você deve saber que, depois de assinar uma promessa de venda, você terá apenas 45 dias para negociar uma hipoteca a uma taxa favorável . Mais do que nunca, convencer seu banco a dar-lhe dinheiro com uma baixa taxa de juros tornou-se uma necessidade.

Que argumentos para negociar uma hipoteca?

Há várias coisas que você pode tentar destacar durante a fase de negociação de sua hipoteca. Por exemplo, se sua taxa de receita / despesa estiver entre 10% e 15%, você será considerado um excelente tomador de empréstimo. Insista no fato de que seu rácio da dívida é baixo!

Se você possui uma renda substancial e uma riqueza alta, também a destaque. Hoje em dia é muito difícil economizar. Se você tiver sorte o suficiente para economizar, compartilhe-as com seu banco para calcular sua capacidade financeira.

Além disso, você também pode enfatizar o fato de poder manter finanças sólidas. Sua atitude, sua capacidade de cumprir seus compromissos sem se colocar em perigo é um fator determinante na concessão do empréstimo desejado. Use seus extratos bancários antigos e comprove que você não teve nenhum incidente de pagamento para colocar as probabilidades do seu lado.

Por fim, não esqueça que o setor bancário é extremamente competitivo em 2020. Os bancos usam empréstimos imobiliários para aumentar a conscientização, atrair ou reter novos clientes. Para os bancos, você não é apenas a resposta para um simples produto de ligação, é uma transportadora de valor agregado. Se a sociedade de crédito espera que você confie sua renda ou poupança, exija garantias! Sua riqueza, sua situação profissional, seu comportamento em relação à hipoteca, tão irrepreensível, permitirão que você negocie facilmente seu empréstimo ou até renegocie sua hipoteca no futuro.

Ajuste o arquivo do seu pedido de empréstimo

Depois de definir sua capacidade de empréstimo e negociar sua hipoteca, o credor exigirá vários documentos comprovativos, que serão usados ​​para estudar mais de perto seu arquivo de financiamento imobiliário. Sem esses documentos, o banco, o corretor ou a empresa de crédito não poderão fazer uma proposta concreta.

Documentos comprovativos da sua situação pessoal

Nesta categoria, encontramos os documentos de identidade do (s) tomador (es): livro de registros familiares, certificado de honra, comprovante de endereço, aluguel, aluguel e recibo de aluguel. Dependendo do estado civil dos mutuários, alguns itens excepcionais também podem ser necessários.

Evidência de suas receitas e despesas

Naturalmente, o credor também solicitará que você envie documentos relacionados aos seus recursos e despesas. Entre os documentos justificativos que devem ser anexados ao seu arquivo de pedido de empréstimo hipotecário estão: os dois últimos avisos de impostos, os últimos três holerites, os últimos três extratos bancários, a prova de crédito em andamento (qu são reais ou pessoais) e, possivelmente, uma declaração de economia de habitação.

Documentos comprovativos do projeto imobiliário

Finalmente, no arquivo de financiamento imobiliário, também encontraremos: o compromisso ou a promessa de venda (aplicável a uma habitação existente ou a futura aquisição de terras virgens), o contrato de reserva para uma venda no estado futuro de conclusão (VEFA), o contrato de construção de uma casa ou licença de construção, se o comprador pretender construir sua casa em um lote de construção.

Estudar a oferta final de hipoteca

Assim que todos os documentos comprovativos forem coletados, o banco poderá emitir uma oferta de empréstimo em papel. Conforme estipulado por lei, esta oferta de hipoteca será enviada pelo correio ao mutuário. Este documento descreve os diferentes termos do empréstimo e lista as obrigações de cada parte. Escusado será dizer que a forma e o conteúdo da oferta de hipoteca são altamente regulamentados. A esta oferta de empréstimo está anexada uma ficha técnica europeia padronizada. Este último resume brevemente as características do crédito desejado.

Qual é o período de validade da oferta de empréstimo?

De acordo com a lei, a oferta de empréstimo permanece válida por um período mínimo de 30 dias após a data de recebimento do documento pelo futuro comprador do imóvel. No entanto, a validade da oferta de empréstimo pode ser estendida se for alcançado um acordo com o credor.

Além disso, deve-se observar que nenhuma quantia pode ser reclamada ao mutuário se o mutuário não tiver aceito a oferta de empréstimo. Deve-se dizer que qualquer dedução está condicionada à aceitação da oferta de empréstimo, mesmo que tenha sido dada autorização prévia.

Aceite a melhor hipoteca

Aceitar uma oferta de crédito hipotecário, envolve a assinatura da oferta final de empréstimo formulada pelo banco, empresa de crédito ou agência de financiamento e quaisquer títulos adicionais. Legalmente, você pode aceitar uma oferta de hipoteca dentro de dez dias após a data de recebimento da oferta. De fato, a contração de uma hipoteca ainda está sujeita a um período legal de reflexão.

Informações obrigatórias incluídas na oferta de empréstimo

A oferta de empréstimo deve incluir algumas informações importantes, conforme estipulado no artigo L313-25 do Código do Consumidor Francês:

A identidade do assinante, a identidade do credor e a identidade de qualquer pessoa com garantia;
Os termos e condições do crédito e a provisão de fundos;

Se a taxa de hipoteca for fixa, uma declaração de depreciação que especifique a alocação entre principal e juros para cada vencimento;

Se a taxa da hipoteca for variável, uma indicação que especifique os termos e condições de variação da taxa de juros atual e um certificado indicando a duração do empréstimo e o custo total do crédito, como indicação;

A quantidade total de crédito concedido, seu custo total e sua taxa anual (APR);

A lista de garantias exigidas, que determina a concessão do empréstimo;

Uma folha de informações européia padronizada e uma menção especial explicando ao mutuário que ele tem a possibilidade de obter seguro junto ao órgão de sua escolha. Este passo não é insignificante, pois acabará por permitir a compra de crédito imobiliário .

O procedimento que levou à aceitação da oferta de empréstimo

Se a oferta final de empréstimo for adequada para o futuro comprador da habitação, este último deverá devolvê-la imperativamente assinada ao banco pelo correio. Ele terá onze dias para fazer isso. O carimbo é prova de aceitação da oferta de empréstimo por correio.

Note-se que a operação de financiamento inerente à aceitação da oferta de empréstimo geralmente deve ser realizada pelo banco dentro de quatro meses após a assinatura. No entanto, é possível que os prazos sejam pré-negociados entre o banco e o mutuário. Em todos os casos, esses prazos devem ser especificados na oferta final de empréstimo.

Em caso de cancelamento de uma hipoteca pelo mutuário, este deve reembolsar o valor integral liberado pelo banco. Quanto a ela, ela terá o direito de cobrar taxas adicionais. Esses custos adicionais também devem ser especificados na oferta de empréstimo. O artigo R313-22 do Código do Consumidor estipula que essas despesas não podem exceder 0, 75% do valor do crédito. Eles são limitados a 150 €.

Desbloquear fundos de empréstimos imobiliários

Depois que a agência financiadora receber a aceitação da oferta de empréstimo, ela será automaticamente convertida em um contrato de empréstimo. Quanto à provisão de recursos, o protocolo é variável dependendo da natureza e características do empreendimento imobiliário.

Quando o objetivo da hipoteca é financiar a compra de um apartamento ou casa, a sociedade de crédito geralmente transfere para o notário no mesmo dia em que assina a escritura definitiva de venda. De fato, uma cópia do contrato de empréstimo é enviada ao notário, que o anexa imediatamente à escritura. Depois disso, é o notário quem transfere os fundos para o comprador;

Se a hipoteca se destina a financiar trabalhos importantes, o banco geralmente paga todas as contas. Nesse caso, a liberação dos fundos relacionados à hipoteca será feita gradualmente. Freqüentemente, a liberação dos fundos será acompanhada de um pagamento diferido. O comprador, no entanto, tem a oportunidade de negociar uma amortização imediata com seu banco;

Se a hipoteca se destina a financiar uma propriedade vendida no futuro estado de conclusão (VEFA), o banco pagará ao desenvolvedor de acordo com o andamento dos trabalhos. Aqui também, a liberação de fundos será progressiva. Tecnicamente, qualquer pagamento reivindicado pelo promotor levará ao faturamento de juros conhecido como "divisores" dos valores liberados. Excluindo, no caso de financiamento de um imóvel fora do plano, o pagamento dos fundos não é esperado até a entrega do imóvel.

Neste guia sobre hipotecas, ensinamos o básico sobre a contração de um empréstimo para financiar seu futuro projeto imobiliário. No entanto, você também pode consultar os recursos abaixo para aprimorar seu conhecimento. Esperamos que este guia tenha sido útil!

Para ler também:

  • Taxas imobiliárias: quais são as tendências para 2020?
  • Podemos solicitar um empréstimo hipotecário para proibições bancárias
  • Cálculo do crédito hipotecário: como fazê-lo?

Categoria:

Finanças